鸟巢步行指数与地王鸡汤
一
2013年的一天，有一个机会，站在北京北四环外盘古大观的一个视野甚佳的位置，我俯瞰整个鸟巢与水立方。
白天中，这些雄伟的国家建筑显得平淡无比，它们的恢宏，缺乏了灯光的照射，就变成了一堆灰色与白色的混凝土建筑。
鸟巢比夜晚模式中的璀璨模样更小，而白天的水立方一定会让心怀憧憬的游客大失所望。
但是，那一天，给我最强烈的感受，并不是这些模式切换带来的视角落差，而另有它物。
早些时候，我从东边的鸟巢开始走起，一共花了逾半个小时的时间，才到达北京著名的争议建筑盘古大观。
直线距离并不远，但是，在各种交通栅栏、围挡的围追堵截下，本来可以直线走过来的距离，被迫切换成一段段的折线，有好几次，一条路快走到头了，才发现栅栏拦路，此路不通。
宽阔的马路，精致的绿化，熙熙攘攘的人群，都在一些完全没有必要的栅栏面前败下阵来。人们被迫去走更远的路，而似乎没有人抱怨这一点，他们脸上挂着微笑，毫无抵抗地接受这种安排。
那天，我在朋友圈写下我个人的感受：在鸟巢，在水立方，通过栅栏看见一个真正的中国。我们有时速350公里的高铁，以及蒸蒸日上的移动电商，但是，各种栅栏与绕路，以及它背后的权力的傲慢与作风的机械，也是当下中国的经典缩影。
三年多来，我多次去鸟巢附近，当日看到的景象几乎毫无变化，面无表情，道路精致，以及，各种折线。
就在鸟巢北侧两百米开外，一条畅通的双向八车隧道通向远方，由于通行车辆并不多，就变成了北京著名的飙车圣地，事故不断，多少保时捷与法拉利一地碎片。
这种景象蛮讽刺的。让快的超速，让近的更远。
许知远早些年的一个文字里说，印度人曾经把立交桥视作他们国家现代化的象征。
其实中国人也有类似情结。2003年，一位北大教授说，堵车是一种国家繁荣的标志。
那一天，站在盘古大观的高处，我突然想到一个“鸟巢步行指数”：你步行抵达像鸟巢这样的公共建筑的时间越少，也许能说明，我们的城市现代化才是真正人性化的现代化。
二
1961年，曾经的记者、速记员与自媒体人，简-雅各布斯女士出版了她最著名的作品《美国大城市的生与死》。
此书出版后，轰动美国乃至全世界的规划界。它所展示的超出个人阅历与国界的规划理念，把它推到了规划神书的高度。
在这本书前几页的目录页里，就写着下面的文字：
它提到，城市里的人行步道至少有三种功能：安全，交际与对孩子的同化。
用三段话分别解释。
【安全】表面上，老城市看来缺乏秩序，其实在其背后有一种神奇的秩序在维持这街道的安全与城市的自由——这正是老城市的成功之处。这是一种复杂的秩序，其实质是城市互相关联的人行道用途，这为它带来一个又一个驻足的目光，正是这种目光构成了城市人行道上的安全监视系统。
【交际】尽管人行道上的交往表现出无组织、无目的与低层次的一面，但它是一种本钱，城市生活的富有就是从这里开始的。
【孩子的同化】孩子们会主动告诉迷路的人该怎么走；他们会告诉某人如果随便停车就会挨罚；他们会主动告诉楼房看守人要用食盐而非砍刀来破冰。城市里孩子们身上是否存在这种街道主人意识，很好地反应了人行道上的成人们是否对孩子们负责的态度。孩子会模仿大人的态度，这与收入的多少没有关系。
正是在这本神书里，简女士对花园城市的经典规划理论进行了重炮攻击。
她坚持说，相比封闭的花园，在公共人行道上，孩子们才更安全，犯罪率才最低，同时，在实际生活中，只有从城市人行道上普普通通的成人身上，孩子们才能学到最基本的东西：彼此对彼此的公共责任感。
她说，缩小人行道，降低它的社会与经济作用，是城市规划正统理论中最有毒害与最具破坏性的思想，而这种思想常常以各种关心孩子的名义出现。
简-雅各布斯也提到了街区公园与城市街区的用途。她写道，没有什么比一个孤立的城市街道在无力解决问题时所表现出的那种孤独无援更凄惨了。
她认为，一个有效运转的城市街区必须符合几个条件：
首先，要造就生动有趣的街道。
其次，尽可能多地促成具有上述特性的街道网络。
最后，将公园、广场和公共建筑作为街道特性的一部分来使用，从而强化街道用途的多样化，并将这些用途紧密地编织在一起。
三
很多人都想知道，一个具有步行特征的城市究竟会有多性感？
但是，我很务实，改变城市太难了，一个小点的社区与区域怎么样？
我只想知道，一个推崇步行、甚至将其上升到文化气质层面的社区，究竟何时可以出现，是否昂贵，会不会不便利？
有一天，我看到一本楼书，上面用案例，速写了一个直抵人心的画面。
“你每天的两个小时被谁偷走了？”
“我被困在别墅区了！”
“社区的围墙要砸掉了！”
“11平米房子，卖出20公斤黄金的价格。”
“在车轮上，我们失去了时间。”
这本楼书很有意思，相当入心。它知道，1000个人里，80%的人都曾经在生活上，或公开，或私密，发出上面的喟叹。
2014年春天，乐居在纽交所上市，完成报道工作后，大家各自分头逛街。
我从纽约的中央公园北段，一路步行，沿着第五大道，从第59大街走到第110大街，一直走到了帝国大厦楼下。
期间走累了，就走到中央公园里面，看到男人、女人、孩子，黑人、白人、华人，散落在高低起伏的坡地，以及各种各样的灌木丛林里，五颜六色。天特别蓝，人群都很开心，暖暖的下午，在长椅上坐下来，你不会觉得自己只是一个游客。
沿途，平生看见了最多的Block建筑，像积木一样把纽约切分成上百个街区。仅仅中央公园那3.5公里长的距离内，就有52个街区口，每个街区口，都有一排排古典的建筑群矗立着，从公寓、酒店到写字楼。
这个中央公园已经有100多年历史了。
虽然穿着皮鞋走格外累，但是，那仍然是一次很愉快的步行之旅。
因为，它让人放松，不用心里很着急，急着离开街道，回到沙发上去。
我在想，北京何时也来一个从规划的骨子里就鼓励大家走到户外、来到公共空间里的社区呢？
四
在北京，其实是有很多的。比如，胡同。
大家都对四合院很有感情，但是胡同更是一个文化现象。它是一个复合功能载体，在以下几个角色里无缝切换：人行道，公共客厅，社交场所，服务配套。
现在越来越不好玩了，因为，加入了停车功能，如今里面停车越来越多了。
车的加入，进一步降低了胡同的使用价值，也顺带消磨了人们的耐心与好感，越来越多的胡同被拆除了，在媒体版面上激发起的反抗与暴怒，也越来越少了。
五
2015年8月，一个意外的机会出现了。
当时，位于北京南三环外数百米的宋家庄区域，一大片土地进入北京市的土地公开交易市场，建筑体量约20万平万。
当日的北京楼市，正陷入土地饥渴症，每一块土地都自带鸡汤，每一块土地都自负地认为自己应该成为新的价格记录创造者。
但是，它有一个很有挑战性的条件：土地规划业态很多样，更重要的是，土地被切分成7块地，有好几块土地并不相连。
你看，并不是很完美的一块土地，但是，它也具备着成为一块地中美玉的强大心脏。
中国金茂与中国铁建联合体，以50.25亿元的出价，买下这宗抱负不浅的地块，剔除商业配套等因素，纯住宅楼面单价高达6万元。
北京的一块土地，是拥有多重属性的。它可以是一张入场门票，也可以换算成销售货值，但是，它最高的境界是，成为一个地产商在社交俱乐部里引以为荣的代表作品。
中国金茂比任何时候都更需要这样一个高难度的项目来为自己背书、加冕。
它在2009年拿下广渠路15号地，2011年面世了广渠金茂府，一战成名，然后在随后数年，以此为蓝本，进入8城，开发了16个项目。
在地产业界，由一个项目而孕育出一个地产蓝筹公司，相当罕见，中国金茂是被视为一个传奇样本的。
五年前，第一个金茂府系产品问世；五年后，中国金茂给最新的这个地块起名：北京金茂府。
这名头的口气，相当之大，不进则退。
六
用地产大哥的话说，五年前，广渠金茂府是以产品取胜，望京金茂府是以营销取胜，那么，最新的北京金茂府，将以规划取胜。
我很认同这个说法。前几天，当第一次看到它的定位报告与规划理念，“一平方公里的城市理想”，我相当兴奋。
因为，里面明确写着几个大大的关键词：步行，街区。这两个词汇，正如前所言，我是很有好感的。
一平方公里的城市理想，说大不大，说小也不小，很务实，通过把这个步行街区的理念落地，然后去再塑造整片区域的气质。
金茂的这个“小目标”，预计明年五月份会揭开面纱，我希望它不仅成为一个地产样本，而更愿意看到，它能启发一场北京类城市更新理念的辩论，动员其他地产项目把身体里正沉睡过去的禀赋与基因激活，更有使命感一些，而不仅仅是卖楼造数字。
谁不想活的既舒服，又有成就感呢？
城市更新与类城市更新项目，就是对城市的送别与致敬。那些老去的建筑与社区完成了历史使命，现在，需要我们好好送别，通过更好的规划设计理念的缓慢注射，让它们重生。
2005年，中城联盟发起了一个地产文化活动，冯仑参与策划了一个大型电视主题节目：《居住改变中国》。同一年，如今已隐身的卢铿在上海发起新住宅运动。而在2004年的观念地产展上，张宝全的苹果房子谋杀了很多胶卷。
那个年代，最大的地产商销售额也仅百亿元，只有合生创展与万科两家。
楼市调控的西北风已经吹起来了，但仍不失为一个很文青的地产年代，你看，大家都还在玩调性与文化，而且看起来眼神都很真诚。
如今，地产商更富足，更有经验，亦更应有责任感对待每一寸土地。你的规划理念，一旦确定，变成钢筋混凝土，注入地基，将牢牢地甚至永久性地改变这片区域，必须更加敬畏。
如今，很多地产商都在做产品系。院子系，金茂府悦系，原著系，壹号院系，天字系、翡翠系、臻系等等。
这些建筑最终留下来，有一个重要的评估标准就是，它们对区域地理与人文气质的永久性塑造，是加分还是减分？
每分每秒，改变都在发生。
希望多一些好孩子，少一些捣蛋鬼。
一勺言旗下公号